Spring naar content

Groninger akte

26 april 2017

In Groningen trilt de grond en dat is niet best. Er blijken inmiddels meer dan 100.000 Groningers te zijn met aardbevingsschade. Logisch dat zij een actiegroep “Schokkend Groningen” hebben opgericht. Net zoals zovele Nederlanders geldt voor hen dat een eigen huis een dierbaar waardevol bezit is waar men zuinig op wil zijn. Die Groningers zijn zo gek nog niet dat ze strijden voor dit belang en daarop de rest van Nederland aanspreken. Wij plukken immers ook de voordelen mee van het Groningse gas dat daar uit de grond wordt gepompt. Daarvan dienen we samen niet alleen de voordelen voor onze economie te delen, maar ook de nadelen. Dat lijkt mij een faire deal.

Dat die Groningers zo gek nog niet zijn, blijkt ook uit “hun” vondst van de “Groninger akte”. Dat is geen term die is terug te vinden in ons Burgerlijk Wetboek. De Groninger akte is ontstaan als gevolg van een gewoonte in Groningen om op de 1ste mei de koopsom van eerder geleverd onroerend goed te betalen. Uiteraard was het voor de verkoper van belang dat hij zijn eigendom weer terug kreeg in geval er op 1 mei niet betaald was. Zodoende werd in deze provincie vanwege deze uitgestelde betaling in de notariële leveringsakte een ontbindende voorwaarde opgenomen. De Groninger akte is dus een authentieke akte waarbij de eigendom van onroerende zaken wordt geleverd onder de ontbindende voorwaarde dat op of voor een bepaalde datum de koopsom wordt betaald. In geval de betaling uitblijft, treedt de ontbindende voorwaarde uit de notariële akte in werking en krijgt de verkoper de eigendom terug. Wellicht vindt u dit aardige informatie, maar kunt u daaruit voordeel halen?  Nou, dat zou zo maar eens kunnen als u van plan bent grond te kopen voor nieuwbouw.

Sinds 1 januari van dit jaar is artikel 11, lid 4 van de Wet op de omzetbelasting 1968 aangepast. Daarin is de definitie van bouwterrein aangepast. Een bouwterrein is voor de heffing van de omzetbelasting sinds 1 januari onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. Vanwege een eerder arrest van het Europees Hof van Justitie wordt grond met een gebouw erop ten aanzien waarvan met de verkoper is overeengekomen dat hij dat zal slopen, ook als onbebouwde grond aangemerkt. In een dergelijk geval is ook dan 21% omzetbelasting over de koopsom verschuldigd in plaats van 2% of 6% overdrachtsbelasting.

Voor dergelijke bouwpercelen kan het gebruik van de Groninger akte uitkomst bieden. Dan vindt de levering plaats aan de toekomstige bewoner van het perceel ruim voordat de oude gebouwen die er op staan, gesloopt zijn. Deze koper betaalt de koopsom nog niet omdat hij een bouwrijp perceel wil hebben. Bij die levering van bebouwde grond is dan de gebruikelijke overdrachtsbelasting verschuldigd. Pas na de levering regelt de betrokken projectontwikkelaar de sloop en zodra die is afgerond, wordt de koopsom betaald. Op die wijze wordt er tenminste 15% belasting over de koopsom bespaard. Op die manier kan de Groninger akte een voordeel bieden. Kortom, die Groningers zijn zo gek nog niet.